משבר מחירי הדיור בישראל נובע בעיקרו מפער גדל והולך בין ההיצע הנמוך לבין הביקוש הגבוה. הפער הזה נובע, בין היתר, מהימשכות הליכי הבנייה ומשך הבנייה עצמה. בניה קלה למגורים יכולה להיות פתרון שיקצר את משך הבנייה, ויביא אולי להפחתה משמעותית במחירי הדיור המאמירים בישראל
משבר הדיור בישראל הינו המשבר הארוך ביותר המשפיע על יוקר המחיה במדינה, כאשר מחירי הדיור עולים בשיעור ניכר בכל שנה, לפעמים אפילו בשיעור דו-ספרתי של אחוזים. כך למשל, חוזים מומחים כי בשנת 2022 מחירי הדיור צפויים לעלות בכ-10%.
למה זה קורה?
בעיקרו, משבר מחירי הדיור בישראל נובע מפער גדל והולך בין ביקוש להיצע. בעוד ישנו ביקוש לכ-100,000 דירות בכל שנה, בונים רק כ-40% מהכמות הזו. השנים היחידות בהן הגיעה מדינת ישראל לכמות בנייה שמתקרבת למה שנדרש כיום היו בשנות העלייה הגדולה מברית המועצות לשעבר בשנות התשעים.
חלק מחוסר ההיצע בדירות למגורים נובע מהימשכות ארוכה מדי של הליכי תכנון ובנייה, וגם ממשך הבנייה הארוך עצמו. פתרונות יצירתיים של בניה למגורים עשויים לקצר הן את הליכי התכנון והבניה והן את משך הבניה – פתרונות דוגמת בניה קלה למגורים.
בניה קלה ללא היתר
הליכי התכנון והבנייה בישראל ידועים לשמצה. לוקח שנים לוועדות תכנון בנייה מקומיות, מרחביות, מחוזיות וארציות לאשר תוכניות בנייה, וניסיונות ממשלתיים לזירוז הליכים אלו צלחו רק במידה חלקית.
אולם רפורמות המרפסות מ-2015 עשויה לבשר שינוי בהקשר זה, אם תורחב לתחום של בניה קלה למגורים. רפורמת המרפסות פטרה כל מיני סוגים של תוספות בניה, כגון מרפסות, מזגנים, פרגולות וכדומה מהוצאת אישורי בניה, או העבירה אותם לידי אדריכלים פרטיים שהינם חלק מהמיזמים עצמם.
הרעיון המקורי היה להוריד את העומס מוועדות התכנון והבנייה, כך שתוכלנה לעסוק רק בפרויקטים גדולים. אולם המגמה הזו, אם תימשך, עשויה להוביל קיצור משמעותי של הליכי בניה למגורים בכללותם, אם תתאפשר בניה קלה ללא היתר כך שפרויקטים כאלו יוכלו לקבל פטור מלא או חלקי מהוצאת היתר בניה.
חומרים לבניה קלה
בניה קלה למגורים הינה זולה מאוד יחסית לבניה מסורתית, בין היתר בזכות חומרים לבניה קלההבאים לידי שימוש בפרויקטים אלו. שימוש נרחב ברכיבי עץ, פלדה, פאנלים מבודדים, בלוקים, קירות רב-שכבתיים יוצר את הקונסטרוקציה של בניה קלה, וחומרים אלו זולים משמעותית הן בכמות והן בעלות הבסיסית מהחומרים הבאים לידי שימוש בבנייה מסורתית.
אותם חומרים ורכיבים מגיעים לאתר הבנייה מוכנים להרכבה, ומשם הדרך לבניית הבסיס של יחידת הדיור יחסית קצרה ומהירה. עם הרכבת שלד יחידת הדיור, יוצקים עליו את הקירות עם חומרי הבידוד השונים ליצירת איטום ובידוד הנדרשים להתמודדות עם איתני הטבע, הקור והחום, וכן הרטיבות בחודשי החורף.
חשוב לומר כי על פי חוק במדינת ישראל, כל בניה למגורים חייבת בהקמת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), אשר אינו כלול בחומרים לבניה קלה. לכן ממ"ד נדרש להוספה חיצונית לבית, בהתאם לתקנים של פיקוד העורף, ובשיטה של בנייה מסורתית – אולם זהו חדר אחד בודד, במקום בניה ארוכה ויקרה של בית שלם בשיטה זו.
ככל שיתרחב השימוש בבניה קלה למגורים, כך תתאפשר אופציה זולה יותר ומהירה יותר לבניית יחידות דיור לזוגות צעירים ולציבור הכללי, באופן שיכול להשפיע יותר ויותר של שוק הדירות בכללותו.
בניה קלה – עלות למטר רבוע
קבענו קודם שעלותה של בניה קלה זולה משמעותית ביחס לבנייה מסורתית. נשאלת כמובן השאלה –מה המחיר למ"ר בבניה קלה?
עלות למטר בניה קלה יכולה לנוע בין 3,500 ₪ ל-5,500 ₪, כאשר פרמטרים שונים משפיעים על העלות הזו: מחיר השלד, עלות ההרכבה בשטח, עלות הקירות וחומרי הבידוד השונים, והמשתנה הגדול ביותר – עלות הגימור הסופי של יחידת הדיור הנבנית. ככל שיהיו תוספות יקרות יותר, כמו למשל גגות רעפים, חלונות מבודדים ועודף עלות למטר בניה קלה תגדל כמובן.
עוד פקטור המשפיע על עלות למטר רבוע של בניה קלה הינו כמובן המיסים. על פי חוקי מדינת ישראל, מס ערך מוסף (מע"מ) בשיעור של 17% מוטל גם על חומרי בניה קלה, נכון לשעת כתיבת שורות אלו.
גם העלות של אנשי המקצוע בתחום התכנון, הבנייה והביצוע עולים כסף נוסף – אדריכל, מהנדס, מודד, מהנדסי חשמל ואינסטלציה ועוד. הם מוסיפים לעלות הפרויקט בכללותו, ומן הסתם יכולים להיות מחושבים כחלק מהעלות למטר רבוע של בנייה.
בנייה קלה להשכרה
אז האם שוק הדירות הישראלי הרותח צפוי להיות מוצף בנכסים הנבנים בשיטת הבנייה הקלה? קשה לדעת. בניה קלה למגורים היא עדיין חלק זניח יחסית מהשוק, אם כי חלקה היחסי עולה בהתמדה.
אחת האופציות העולות מדי פעם לדיון הציבורי הוא האצת פרויקטים של בנייה קלה, למשל לצורכי בנייה להשכרה. אחת הבעיות הגדולות של ההיצע הנמוך של דירות הינו עלייתם לא רק של מחירי הדירות לרכישה, אלא גם של מחירי השכירות, במיוחד באיזורי הביקוש.
בנייה להשכרה באמצעות טכניקות של בניה קלה, בתוך חודשים ספורים, יכולה לפתור מצוקה זו הן באיזורי הביקוש והן בפריפריה. כך למשל בחולון, הנמצאת במרכז הארץ המבוקש, מחירי דירות להשכרה עלו מאוד בעשור האחרון. כך למשל דירה להשכרה בחולון עלתה ב-5.7% ברבעון הראשון של 2020 לעומת הרבעון האחרון של 2019, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של מדינת ישראל.
ללא ספק בניה מזורזת בשיטה של בנייה קלה, אם תיועד לצרכי בניה להשכרה, בניה לזוגות צעירים וגם לציבור הכללי – יכולה להדביק את פערי הביקוש, לזרז את הליכי הבנייה, ולהביא למצב בו שוק הדיוק מתנהל בצורה שפויה יותר מנקודת המבט של קוני הדירות, המתקשים לעמוד במחירים המאמירים מדי שנה.
